Taux d’endettement : calcul et gestion de crédit immobilier

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Vous avez repéré un bien idéal pour votre prochain investissement immobilier ? Avant de faire votre demande de prêt auprès de votre banque, il est préférable de préparer un dossier solide. Sachez que votre banquier se basera avant tout sur votre taux d’endettement. Cette donnée lui permettra de vous proposer ou de vous refuser un prêt immobilier. Quelles sont les caractéristiques de ce taux ? Comment le calculer ? Découvrez comment accéder à différentes solutions de financement immobilier.

Taux d’endettement et capacité d’emprunt : définition et calcul

Le taux d’endettement indique le montant alloué à vos remboursements de prêts ou de dettes par rapport à vos revenus. Il permet ainsi de connaître la mensualité de crédit maximale qui pourra être proposée par la banque. Le créancier pourra également, au vu de votre taux, choisir de vous refuser tout nouveau crédit. En effet, les recommandations actuelles demandent de ne jamais dépasser 33 à 35 % de taux d’endettement, ainsi qu’une durée de crédit de 25 ans maximum.

La capacité d’emprunt ou d’endettement, quant à elle, est le montant maximal pouvant vous être proposé par votre organisme de crédit. Ainsi, le calcul est simple et peut se faire rapidement via un simulateur de prêt pour financer un investissement.

Calculer son taux d’endettement

Calculer son taux d’endettement est relativement simple. Il vous faudra fournir deux données : vos charges et vos revenus. Le calcul comprend tous types de charges, incluant les loyers et pensions que vous payez, ainsi que les prêts à la consommation et emprunts immobiliers. Par ailleurs, les revenus à prendre en compte sont tous vos revenus réguliers, incluant environ 70% de vos revenus locatifs. Il arrive que certaines banques acceptent de comptabiliser une plus grande part des revenus locatifs si la vacance de vos biens est moindre. Il faudra dans ce cas prouver que vos biens sont loués toute l’année.

Le calcul du taux d’endettement peut se faire de deux manières différentes :

  • La méthode différentielle, qui est plus intéressante pour les investisseurs mais qui est à présent interdite.
  • La méthode classique, qui consiste à diviser la somme des charges par la somme des revenus réguliers de l’investisseur.

Bien gérer ses emprunts immobiliers

Ainsi, il faudra avant tout éviter de dépasser les 30 % de taux d’endettement si vous souhaitez continuer à investir. En effet, une fois ce seuil dépassé, les banques vous refuseront tout type de prêt supplémentaire. D’autre part, maintenir un taux d’endettement faible vous permettra d’assurer une capacité d’emprunt intéressante pour vos futurs achats.

Veillez à toujours posséder des revenus réguliers suffisants avec un salaire par exemple. De plus, travaillez chacun de vos achats immobiliers de manière à obtenir rapidement des revenus locatifs conséquents. En comptant sur vos investissements pour rembourser vos prêts en cours, vous limiterez votre taux. Enfin, nous vous conseillons fortement d’éviter de contracter un emprunt immobilier qui vous endette trop dès votre premier achat.

Endettement maximum et alternatives

Les conditions actuelles rendent les conditions de prêts de plus en plus exigeantes. En effet, les banques demandent souvent un apport et évitent de générer de gros emprunts lorsque vos revenus sont faibles et votre taux d’endettement haut. Mais que faire lorsque vous avez atteint la limite de l’endettement maximum, tout en souhaitant toutefois investir à nouveau ?

Dans ce cas, nous vous recommandons d’être prudents et de peser le pour et le contre. Une fois sûr de votre choix, vous pourrez vous tourner vers une alternative au crédit classique. Le crédit hypothécaire permet par exemple de profiter de la valeur des biens dont vous êtes déjà propriétaires pour contracter un crédit.